Maklervertrag
Ein Maklervertrag wird für eine Zusammenarbeit zwischen Makler und Auftraggeber geschlossen. Was sollte so ein Vertrag beinhalten und was besser nicht?
Der Maklervertrag dient als rechtliche Grundlage für den Verkauf einer Immobilie oder der Suche nach einer passenden Immobilie. Auch wenn es keine gesetzlichen Formvorschriften gibt, ist es ratsam, einen schriftlichen Vertrag abzuschließen. Bestimmte Faktoren wie die Laufzeit, der Angebotspreis oder der Leistungsumfang sind Bestandteil der Vereinbarung.
Wer sind die Vertragsparteien?
Ein Maklervertrag ist ein Vertrag der zwischen dem Auftraggeber, entweder einem Immobilieneigentümer oder einem kaufwilligen Klienten und einem Immobilienmakler. Für eine genaue Gestaltung des Vertrages gibt es keine festen gesetzlichen Vorschriften und deshalb liegt diese dem Klienten und dem Makler frei. Deshalb ist es sehr wichtig, dass der Makler sich mit den Besonderheiten eines Maklervertrages gut auskennt.
Wie wird ein Maklervertrag geschlossen?
Für die Abschließung eines Maklervertrages gibt es mehrere Wege. Einer davon ist eine mündliche Absprache zwischen dem Auftraggeber und dem Makler. Es ist aber vorteilhafter als Eigentümer immer die schriftliche Form zu nehmen, denn im Falle von Unklarheiten und Auseinandersetzungen (z.B. juristisch) stehen Sie immer auf der sicheren Seite.
Eine Maklercourtage im Exposé ist eine “stillschweigende Zustimmung durch schlüssiges Handeln“ die die Ansprüche gegenüber dem Interessenten erklären. Auch Makler möchten auf der sicheren Seite stehen und lassen sich deshalb in der Praxis von Interessenten eine Provisionsvereinbarung erstellen.
Welche verschiedenen Vertragsarten gibt es?
Es kann ein einfacher Auftrag, ein einfacher Alleinauftrag und ein qualifizierter Alleinauftrag abgeschlossen werden. Es können also drei verschiedene Formen von Verträgen erstellt werden. Je nach Vertrag können Rechte und Pflichten von beiden Seiten variieren.
Einfacher Maklerauftrag
Wenn Sie einen Makler mit dem Verkauf ihrer Immobilie beauftragen, gleichzeitig aber auch anderen Makler diesen Auftrag geben und sogar selber tätig werden, dann liegt ein einfacher Vertrag vor.
Einen Provisionsanspruch bekommt nur der Makler, der die Immobilie am Ende verkauft. Viele Makler lehnen aber einen einfachen Maklervertrag ab, weil sie dann nicht die Einzigen sind die mit dem Auftrag einer Immobilie beauftragt werden. Denn auch wenn sie sich bemühen die Immobilie zu verkaufen, aber ein anderer Makler am Ende die Immobilie verkauft, dann gehen sie leer aus. Dazu kommt noch, dass nicht nur weitere Makler die Immobilie versuchen zu verkaufen, sondern auch der Verkäufer selbst aktiv werden kann.
Der einfache Maklervertrag bringt jedoch nicht nur Nachteile für den Makler mit, sondern auch für den Immobilieneigentümern selbst. Zwar hat der Makler die Erlaubnis, die Immobilie zu vermarkten, welchen Aufwand er dafür aber betreibt, ist ganz allein ihm überlassen. Also ist er nicht verpflichtet die Immobilie zu vermarkten. Auch kann es unseriös rüberkommen, vor allem vor Kaufinteressenten, wenn gleich mehrere Makler gleichzeitig versuchen die Immobilie zu verkaufen.
Der Vorteil: Bei diesem Vertrag haben sie so gut wie alle Rechte auf Ihrer Seite.
Der Nachteil: Sie können bei dem Makler keine Pflichten einfordern.
Wenn man auch nach der Abschließung eines einfachen Maklervertrages keinen Erfolg erzielt, kann man diesen Vertrag jederzeit kündigen und anschließend einen anderen seriösen Makler mit dem Auftrag beauftragen.
Makleralleinauftrag
Bei einem Alleinvertrag können Sie, wie der Name schon sagt, nur einen einzigen Makler mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragen. Hier muss der Makler, anders als im einfachen Maklervertrag, zu ihren Wünschen arbeiten und eine gute Vermarktung anstreben. Für Sie ergibt sich aus dem Alleinauftrag ein Vorteil:
Die Zusammenarbeit mit weiteren Maklern ist bei dieser Vorgehensweise zwar ausgeschlossen, dennoch profitieren Sie als Verkäufer von der Möglichkeit, selbst nach potentiellen Käufern suchen zu können.
Wenn Sie selbst einen Käufer finden, dann fällt keine Maklerprovision für Ihre Käufer an. Um den Verkauf zu beschleunigen ist es empfehlenswert, den Vertrag auf nur 6 Monate zu befristen, dann erhält der Makler seine Provision nur, wenn er während der Vertragslaufzeit einen Käufer findet. Hier ist es nicht möglich dass ein anderer Makler die Immobilie verkauft und deshalb investiert er mehr Zeit in den Auftrag um die Provision beanspruchen zu können..
Qualifizierter Makleralleinauftrag
Bei einem qualifizierten Alleinauftrag darf sich nur der Makler an dem Verkauf Ihrer Immobilie beteiligen. Wenn sich Leute, wie z.B. Freunde oder Bekannte, an Sie wenden sollten, weil Sie an der Immobilie interessiert sind, dann sind Sie dazu verpflichtet diese an Ihren beauftragten Makler zu verweisen. Wenn Sie dies nicht einhalten sollten, dann ist es dem Makler erlaubt eine Schadenersatzforderung an Sie zu stellen, allerdings nur, wenn diese Option in dem Maklervertrag beinhaltet ist.
Die meisten seriösen Makler akzeptieren nur einen qualifizierten Makleralleinauftrag, weil die Chance, dass sie am Ende die Provision erhalten höher ist, deshalb versuchen sie die Immobilie gut zu vermarkten. Für Sie gibt es aber auch einen Vorteil: Durch das riesige Engagement des Maklers, kann die Immobilie zu einem viel höherem Preis verkauft werden und er kann die besten Käufer für Sie finden, weil er dann nicht mehr im Rennen gegen seine Konkurrenz ist, sondern alles ganz in Ruhe tun kann.
Was der professionelle Maklervertrag enthalten sollte?
Ein Maklervertrag sollte folgende Angaben und Vereinbarung enthalten:
- die Vertragsparteien, der Vertragsgegenstand, Kündigungsfrist und Laufzeit des Vertrages
- Angabe zum Angebotspreis und zur Immobilie
- Vollmacht für Ämter und Behörde und Leistungsumfang des Maklers
- Wer die Provision zahlt, wann sie anfällt und vor allem wie hoch sie ist
Missverständnisse und Unklarheiten lassen sich frühzeitig beheben wenn der Vertrag ordentlich und ausführlich ausgearbeitet wurde.
Maklervertrag kündigen oder widerrufen?
Wenn ein Vertrag als Fernabsatzvertrag abgeschlossen wurde, können sie den Vertrag jederzeit kündigen, denn dann besteht ein Widerrufsrecht.
- Wenn der Makler seine Pflichten nicht ernst genommen hat oder sich nicht an die Vereinbarungen hält, dann steht Ihnen ein außerordentliches Kündigungsrecht zu. Es muss aber ein Grund vorliegen, den sie beweisen können.
- Wenn der Vertrag zeitlich befristet ist, dann können Sie ihn nur am Ende der Frist kündigen. Die Fristzeit ist jedoch individuell verhandelbar.
- Es muss kein Grund vorliegen, bei der Kündigung eines unbefristeten Vertrages, den können sie einfach jederzeit kündigen.
Wenn ein Vertrag als Fernabsatzvertrag abgeschlossen wurde, können sie den Vertrag jederzeit kündigen, denn dann besteht ein Widerrufsrecht.
Unser Tipp
Nach § 312c BGB ist ein Fernabsatzvertrag ein Vertrag der über Fernkommunikationsmittel abgeschlossen wurde. Zu diesen Mitteln gehören z.B. das Internet, Faxe, Briefe, E-mail so wie auch ein Vertrag via Messenger Dienste, Telefon und SMS.
Normalerweise beträgt die Widerrufsfrist 14 Tage nach dem Vertragsabschluss und 12 Monate, wenn der Makler jedoch nur teilweise oder fehlerhaft über das Widerrufsrecht aufgeklärt hat (§356 Abs. 3 BGB).
- Kündigung innerhalb der Widerrufsfrist: Der Makler hat keinen Anspruch mehr auf eine Aufwandsentschädigung und Provisionen, wenn sie den Vertrag innerhalb der Widerrufsfrist kündigen.
- Zustimmung auf Verzicht des Widerrufsrecht und Wertersatz: Es gibt keinen vollständigen Verzicht auf das Widerrufsrecht. Es ist dem Klienten aber erlaubt, dem Makler den Auftrag zu geben, schon innerhalb der 14-tägigen Widerrufsfrist mit seiner Tätigkeit zu beginnen. Diese Erklärung soll schriftlich festgehalten werden und gibt dem Makler das Recht auf Wertersatz für seine Leistungen (von einer Aufwandsentschädigung bis hin zur vollen Courtage), wenn Sie den Maklerauftrag innerhalb der Frist doch noch widerrufen sollten.
Bestehen die finanziellen Ansprüche des Maklers nach der Vertragskündigung?
Der Immobilienmakler kann ein Schadenersatz nach der Kündigung eines Maklervertrages fordern, aber nur wenn er schon tatsächliche Leistungen erbracht hat. Dies kann von einer Aufwandsentschädigung bis hin zur vollen Provision reichen. Diese kann er aber nur geltend machen, wenn er den Erfolg seiner Vermittlungen beweisen kann.
- Aufwendungsersatz: Nur Ausgaben, die tatsächlich getätigt wurden wie Werbematerialien, Inserate, Telefonat usw. werden von einer Aufwandsentschädigung umfasst. Eine genaue Angabe des Betrages einer Aufwandsentschädigung ist daher nicht genau zu nennen. Um diese Aufwandsentschädigung überhaupt geltend zu machen, muss der Aufwendungsersatz ausdrücklich im Maklervertrag vereinbart worden sein.
- Provisionsanspruch trotz Vertragskündigung: Anspruch auf eine Courtage trotz Kündigung hat der Makler wenn die Immobilie über einen konkurrierenden Makler verkauft wurde, obwohl es sich um einen Alleinauftrag handelt oder wenn die zu verkaufende Immobilie vom Klienten selber verkauft wurde, obwohl es sich bei dem Vertrag um einen qualifizierten Alleinauftrag handelt. Es gibt auch Ausnahmen, siehe hierfür ,,unzulässige Klauseln“. Anspruch auf eine Aufwandsentschädigung hat der Makler auch bei einem Vorkenntniseinwand, den Sie und Ihr Käufer nicht nachweisen können, dass der Käufer bereits Vorkenntnisse über Ihr Hausverkauf hatte und das nicht von dem Makler selbst erfahren hat.
- Provisionsanspruch nach Vertragskündigung (Bindung): Man kann durch die Kündigung eines Maklervertrages die dem Makler rechtmäßig zustehende Courtage nicht umgehen. Dafür sorgt eine Bindung von Kaufinteressenten an den Makler. 4-12 Monate, je nach Einzelfall, ist dies über das Vertragsende hinaus wirksam. Wenn der Auftraggeber innerhalb dieses Zeitraums seine Immobilie verkaufen sollte, an den Käufer den er über den Makler kennengelernt hat, hat dieser, der Makler, weiterhin einen Anspruch auf seine Courtage.
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