Ein Maklervertrag wird für eine Zusammenarbeit zwischen Makler und Auftraggeber geschlossen. Was sollte so ein Vertrag beinhalten und was besser nicht? Der Maklervertrag dient als rechtliche Grundlage für den Verkauf einer Immobilie oder der Suche nach einer passenden Immobilie.
Ab dem 23. Dezember 2020 müssen erfasste Maklerverträge für Wohnungen oder Einfamilienhäuser zumindest in Textform (§ 126b BGB) geschlossen werden. Bestimmte Faktoren wie die Laufzeit, der Angebotspreis oder der Leistungsumfang sind Bestandteil der Vereinbarung.
Wer sind die Vertragsparteien?
Ein Maklervertrag ist ein Vertrag zwischen einem Auftraggeber und einem Immobilienmakler. Der Vertrag kann von Immobilieneigentümern geschlossen werden, die ihre Immobilie verkaufen oder vermieten möchten, oder von Interessenten, die eine Immobilie zum Kauf oder zur Miete suchen. Der Gesetzgeber gibt keine Vorgaben für die Inhalte des Vertrags, regelt jedoch die Frage der Vergütung im Bürgerlichen Gesetzbuch. Der Makler kann eine Vergütung verlangen, wenn er einen Kauf- oder Mietvertragsabschluss vermittelt oder nachgewiesen hat (§ 652 BGB, Absatz 1).
Wie wird ein Maklervertrag geschlossen?
Seit dem 23.12.2020 müssen Maklerverträge für den Immobilienverkauf zwingend in Textform abgeschlossen werden. Ein Vertrag kann per E-Mail, Fax oder als Papierdokument abgeschlossen werden. Es ist aber vorteilhafter als Eigentümer immer der schriftlichen Form zu nehmen, denn im Falle von Unklarheiten und Auseinandersetzungen (z.B. juristisch) stehen Sie immer auf der sicheren Seite. Vorher konnte ein Maklerauftrag auch mündlich zustande kommen, wenn ein Eigentümer einen Makler bat, seine Immobilie für ihn zu verkaufen, und der Makler zusagte.
Bisher konnte ein Maklervertrag auch durch “schlüssiges Handeln“ zustande kommen. Ein solches Verhalten tritt auf, wenn eine Partei ihren Willen ohne Worte - ausdrückt - und die andere Partei daraus schließen kann, dass eine rechtliche Verbindlichkeit besteht. Dies ist seit Ende 2020 nicht mehr möglich. Wenn jedoch ein Rechtsverhältnis vor dem 23.12.2020 entstanden ist, gelten die "alten" Anforderungen an einen Maklervertrag, und ein konkludent geschlossener Vertrag kann gültig sein.
Welche verschiedenen Vertragsarten gibt es?
Es kann ein einfacher Auftrag, ein einfacher Alleinauftrag und ein qualifizierter Alleinauftrag abgeschlossen werden. Es können also drei verschiedene Formen von Verträgen erstellt werden. Je nach Vertrag können Rechte und Pflichten beider Seiten variieren.
Einfacher Maklerauftrag
Wenn Sie einen Makler mit dem Verkauf ihrer Immobilie beauftragen, gleichzeitig aber auch anderen Maklern diesen Auftrag geben und sogar selber tätig werden, dann liegt ein einfacher Vertrag vor.
Einen Provisionsanspruch hat nur der Makler, der die Immobilie am Ende verkauft. Viele Makler lehnen aber einen einfachen Maklervertrag ab, weil sie dann nicht die Einzigen sind, die mit dem Auftrag des Veraufs einer Immobilie beauftragt werden. Denn auch wenn sie sich bemühen, aber ein anderer Makler am Ende die Immobilie verkauft, gehen sie leer aus. Dazu kommt noch, dass auch der Verkäufer selbst aktiv werden kann.
Der einfache Maklervertrag bringt jedoch nicht nur Nachteile für den Makler mit sich, sondern auch für den Immobilieneigentümern selbst. Zwar hat der Makler die Erlaubnis, die Immobilie zu vermarkten, welchen Aufwand er dafür aber betreibt, ist ganz allein ihm überlassen. Also ist er nicht verpflichtet die Immobilie zu vermarkten. Auch kann es unseriös erscheinen - vor allem vor Kaufinteressenten - wenn gleich mehrere Makler gleichzeitig versuchen die Immobilie zu verkaufen.
Der Vorteil: Bei diesem Vertrag haben sie so gut wie alle Rechte auf Ihrer Seite.
Der Nachteil: Sie können bei dem Makler keine Pflichten einfordern.
Wenn man auch nach Abschluss eines einfachen Maklervertrages keinen Erfolg erzielt, kann man diesen Vertrag jederzeit kündigen und anschließend einen anderen seriösen Makler beauftragen.
Makleralleinauftrag
Bei einem Alleinvertrag können Sie, wie der Name schon sagt, nur einen einzigen Makler mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragen. Hier muss der Makler, anders als im einfachen Maklervertrag, nach ihren Wünschen arbeiten und eine gute Vermarktung anstreben. Für Sie ergibt sich aus dem Alleinauftrag ein Vorteil:
Die Zusammenarbeit mit weiteren Maklern ist bei dieser Vorgehensweise zwar ausgeschlossen, dennoch profitieren Sie als Verkäufer von der Möglichkeit, selbst nach potentiellen Käufern suchen zu können.
Wenn Sie selbst einen Käufer finden, dann fällt keine Maklerprovision für Ihren Käufer an. Um den Verkauf zu beschleunigen ist es empfehlenswert, den Vertrag auf nur 6 Monate zu befristen. Der Makler erhält seine Provision dann nur, wenn er während der Vertragslaufzeit einen Käufer findet. Hier ist es nicht möglich, dass ein anderer Makler die Immobilie verkauft und deshalb investiert er mehr Zeit in den Auftrag um die Provision beanspruchen zu können.
Qualifizierter Makleralleinauftrag
Beim qualifizierten Alleinauftrag verpflichtet sich der Auftraggeber, alle direkten Anfragen von Interessenten an den beauftragten Immobilienmakler weiterzuleiten. Der Makler wird dann die Vertragsverhandlungen und den Verkauf übernehmen, um sicherzustellen, dass er in jedem Fall seine Provision erhält. In diesem Maklervertrag kann auch eine Schadensersatzregelung festgelegt werden, falls der Eigentümer seine Immobilie während der Vertragslaufzeit an einen anderen Makler oder direkt an einen Interessenten verkauft. Es ist wichtig zu beachten, dass der qualifizierte Makleralleinauftrag oft mit dem einfachen Makleralleinauftrag verwechselt wird.
Die meisten seriösen Makler akzeptieren nur einen qualifizierten Makleralleinauftrag, weil die Chance, dass sie am Ende die Provision erhalten höher ist. Deshalb versuchen sie die Immobilie gut zu vermarkten. Für Sie gibt es aber auch einen Vorteil: Durch das riesige Engagement des Maklers kann die Immobilie zu einem oft höherem Preis verkauft werden. So er kann die besten Käufer für Sie finden, weil er dann ohne Konkurrenz ist und kann sich stark auf den Verkauf Ihrer Immobilie konzentrieren kann.
Was sollte ein professioneller Maklervertrag enthalten?
Ein Maklervertrag sollte folgende Angaben und Vereinbarungen enthalten:
- Art des Vertrags: Der Vertrag sollte klarstellen, ob es sich um einen einfachen Maklervertrag, einen Makleralleinauftrag oder einen qualifizierten Alleinauftrag handelt.
- Vertragsparteien: Der Vertrag sollte die Namen und Adressen des Auftraggebers (Eigentümer) und der Maklerfirma enthalten.
- Immobilie: Der Vertrag sollte die zu verkaufende Immobilie mit allen relevanten Daten, wie beispielsweise Größe, Lage und Zustand, genau benennen.
- Vertragsgegenstand: Der Vertrag sollte die spezifischen Pflichten des Maklers aufführen, einschließlich Verkaufsberatung und marktgerechter Verkehrswertermittlung, Erstellung eines Exposés, Bewerbung der Immobilie, Durchführung von Besichtigungen und Verkaufsverhandlungen sowie Erstellung des Kaufvertrags.
- Kündigungsfrist: Die Kündigungsfrist bei einem Maklervertrag hängt von den individuellen Vereinbarungen im Vertrag ab. In der Regel beträgt die Kündigungsfrist jedoch drei Monate zum Quartalsende.
- Vertragslaufzeit: Die Vertragslaufzeit sollte angemessen sein und in der Regel zwischen drei und sechs Monaten liegen.
- Angebotspreis: Der Vertrag sollte sicherstellen, dass der Angebotspreis marktgerecht ist und im Einklang mit den aktuellen Marktbedingungen steht.
- Vollmacht für Ämter und Behörde: Der Makler sollte bevollmächtigt sein, Auskünfte bei Ämtern einzuholen.
- Maklergebühren: Der Vertrag sollte sicherstellen, dass Maklergebühren nur nach Abschluss eines notariellen Kaufvertrags anfallen.
- Maklerprovision: Der Vertrag sollte die vereinbarte Maklerprovision für den Verkäufer und/oder Käufer benennen.
Missverständnisse und Unklarheiten lassen sich frühzeitig beheben, wenn der Vertrag ordentlich und ausführlich ausgearbeitet wurde.
Wie wird die Maklerprovision im Vertrag geregelt?
Normalerweise wird bei der Beauftragung eines Maklers die Höhe der Maklerprovision festgelegt und auch festgelegt, wer die Courtage bezahlen muss. Seit der Einführung des Bestellerprinzips im Jahr 2014 muss der Auftraggeber (Besteller) im Vermietungsbereich die Immobilienmaklergebühren zahlen. In der Regel ist dies der Vermieter, und die Provision darf maximal zwei Nettomonatsmieten betragen.
Seit dem 23.12.2020 teilen sich Verkäufer und Käufer im Bereich des Immobilienverkaufs in der Regel die Maklergebühren hälftig. Wenn jedoch der Maklervertrag vor dem Inkrafttreten des Gesetzes Ende 2020 wirksam geworden ist, können immer noch Provisionsvereinbarungen nach dem "alten Modell" getroffen werden. Das bedeutet, dass wenn der Makler vor dem 23.12.2020 sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Käufer einen Vertrag abgeschlossen hat und dem Käufer die volle Provision berechnet hat, dies rechtens ist und der Makler Anspruch auf die gesamte Außenprovision hat.
Dies ist bei Maklerverträgen, die ab dem 23.12.2020 zustande kommen, nicht mehr möglich. Stattdessen müssen sich die Parteien für eine von drei Varianten zur Provisionsregelung entscheiden:
- Doppelprovision: Der Makler schließt sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Käufer einen Vertrag ab. Dadurch ist er beiden Parteien verpflichtet. Die Maklerprovision wird hälftig zwischen den beiden Parteien aufgeteilt. Wenn die marktübliche Courtage bei 7,14 Prozent liegt, bedeutet das einen Provisionsanteil von jeweils 3,57 Prozent des Kaufpreises für den Verkäufer und den Käufer.
- Abwälzung: Der Verkäufer schließt einen Vertrag mit dem Makler und übernimmt die volle Provisionszahlung. Im Nachhinein kann er sich jedoch einen Teil der Provision vom Käufer zurückholen, indem dieser sich im Kaufvertrag zur anteiligen Übernahme der Provision verpflichtet. Der Käufer-Anteil darf jedoch höchstens 50 Prozent betragen. Bei einer hälftigen Übernahme würde das jeweils 3,57 Prozent des Kaufpreises für den Käufer und den Verkäufer bedeuten, wenn die marktübliche Courtage bei 7,14 Prozent liegt.
- Einseitige Interessenvertretung von Verkäufer oder Käufer: Der Makler und der Verkäufer vereinbaren eine Innenprovision, die der Verkäufer zahlt. Diese beinhaltet die gesamte Courtage von 7,14 Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer. Eine geringere Provisionshöhe kann jedoch ausgehandelt werden. Wenn der Käufer einen provisionspflichtigen Suchauftrag erteilt, kann auch eine reine Außenprovision oder Käufercourtage vereinbart werden. Dies ist jedoch nur möglich, wenn der Makler zum Zeitpunkt des Auftrags das spätere Kaufobjekt noch nicht akquiriert hatte.
Es gibt also verschiedene Varianten zur Regelung der Provision für einen Makler. Die Entscheidung darüber, welche Variante gewählt wird, hängt von den jeweiligen Interessen der beteiligten Parteien ab.
Maklervertrag kündigen oder widerrufen?
Wenn ein Vertrag als Fernabsatzvertrag abgeschlossen wurde, können sie den Vertrag jederzeit kündigen, denn dann besteht ein Widerrufsrecht.
- Wenn der Makler seine Pflichten nicht ernst genommen hat oder sich nicht an die Vereinbarungen hält, dann steht Ihnen ein außerordentliches Kündigungsrecht zu. Es muss aber ein Grund vorliegen, den sie auch beweisen müssen.
- Wenn der Vertrag zeitlich befristet ist, dann können Sie ihn nur am Ende der Frist kündigen. Die Dauer der Frist ist jedoch individuell verhandelbar.
- Es muss kein Grund vorliegen, bei der Kündigung eines unbefristeten Vertrages, den können sie einfach jederzeit kündigen.
Unser Tipp
Nach § 312c BGB ist ein Fernabsatzvertrag ein Vertrag, der über Fernkommunikationsmittel abgeschlossen wurde. Zu diesen Mitteln gehören z.B. das Internet, Faxe, Briefe, E-Mail so wie auch ein Vertrag via Messenger Dienste, Telefon und SMS.
Normalerweise beträgt die Widerrufsfrist 14 Tage nach dem Vertragsabschluss. Sie kann jedoch 12 Monate betragen, wenn der Makler nur teilweise oder fehlerhaft über das Widerrufsrecht aufgeklärt hat (§356 Abs. 3 BGB).
- Kündigung innerhalb der Widerrufsfrist: Der Makler hat keinen Anspruch mehr auf eine Aufwandsentschädigung und Provisionen, wenn sie den Vertrag innerhalb der Widerrufsfrist kündigen.
- Zustimmung auf Verzicht des Widerrufsrecht und Wertersatz: Es gibt keinen vollständigen Verzicht auf das Widerrufsrecht. Es ist dem Klienten aber erlaubt, dem Makler den Auftrag zu geben, schon innerhalb der 14-tägigen Widerrufsfrist mit seiner Tätigkeit zu beginnen. Diese Erklärung soll schriftlich festgehalten werden und gibt dem Makler das Recht auf Wertersatz für seine Leistungen (von einer Aufwandsentschädigung bis hin zur vollen Courtage), wenn Sie den Maklerauftrag innerhalb der Frist doch noch widerrufen sollten.
Bestehen finanzielle Ansprüche des Maklers nach der Vertragskündigung?
Der Immobilienmakler kann nur dann Schadenersatz nach der Kündigung des Maklervertrages fordern, wenn er schon tatsächliche Leistungen erbracht hat. Dies kann von einer Aufwandsentschädigung bis hin zur vollen Provision reichen. Diese kann er aber nur geltend machen, wenn er den Erfolg seiner Vermittlungen beweisen kann.
- Aufwendungsersatz: Nur Ausgaben, die tatsächlich getätigt wurden, wie Werbematerialien, Inserate, Telefonate usw. werden von einer Aufwandsentschädigung erfasst. Eine Angabe des Betrages einer Aufwandsentschädigung ist daher nicht genau zu nennen. Um diese Aufwandsentschädigung überhaupt geltend zu machen, muss der Aufwendungsersatz ausdrücklich im Maklervertrag vereinbart worden sein.
- Provisionsanspruch trotz Vertragskündigung: Anspruch auf eine Courtage trotz Kündigung hat der Makler, wenn die Immobilie über einen konkurrierenden Makler verkauft wurde, obwohl es sich um einen Alleinauftrag handelt oder wenn die zu verkaufende Immobilie vom Klienten selber verkauft wurde, obwohl es sich bei dem Vertrag um einen qualifizierten Alleinauftrag handelt. Es gibt auch Ausnahmen, siehe hierfür ,,unzulässige Klauseln“. Anspruch auf eine Aufwandsentschädigung hat der Makler auch bei einem Vorkenntniseinwand, bei dem Sie und Ihr Käufer nicht nachweisen können, dass der Käufer bereits Vorkenntnisse über Ihren Hausverkauf hatte und dies nicht von dem Makler selbst erfahren hat.
- Provisionsanspruch nach Vertragskündigung (Bindung): Man kann durch die Kündigung eines Maklervertrages die dem Makler rechtmäßig zustehen-de Courtage nicht umgehen. Dafür sorgt eine Bindung von Kaufinteressenten an den Makler. 4-12 Monate, je nach Einzelfall, ist dies über das Vertragsende hinaus wirksam. Wenn der Auftraggeber innerhalb dieses Zeitraums seine Immobilie an den Käufer, den er über den Makler kennengelernt hat, verkaufen sollte, hat der Makler weiterhin einen Anspruch auf seine Courtage.
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Ja, ein Maklervertrag kann gekündigt werden, wenn eine der Parteien die Bedingungen des Vertrags nicht einhält oder wenn eine Partei die Zusammenarbeit beenden möchte. Dabei sollte jedoch die Kündigungsfrist im Maklervertrag beachtet werden.
Die Provision im Maklervertrag ist unterschiedlich und hängt von der Art des Auftrags und den Bedingungen im Vertrag ab. In der Regel liegt die Provision zwischen 3,57 % und 7,14 % des Verkaufs- oder Vermietungspreises.
Im Maklervertrag werden auch die Pflichten des Maklers festgelegt. Dazu gehören unter anderem die Pflicht zur sorgfältigen Vermarktung der Immobilie sowie die Pflicht zur Einhaltung der vereinbarten Vermarktungsstrategie. Auch die Pflicht zur Aufklärung über Mängel oder Belastungen der Immobilie sowie die Pflicht zur Dokumentation der Vermarktungsaktivitäten gehören dazu.
Die Laufzeit des Maklervertrags kann unterschiedlich vereinbart werden. In der Regel beträgt die Laufzeit zwischen 3 und 6 Monaten. Eine längere Laufzeit kann jedoch auch vereinbart werden, insbesondere wenn die Vermarktung der Immobilie schwierig sein könnte.
Ja, der Maklervertrag kann auch vom Makler gekündigt werden, wenn der Kunde seine Verpflichtungen aus dem Vertrag nicht erfüllt oder das Vertrauensverhältnis gestört ist. Der Makler sollte jedoch die Kündigungsbedingungen im Vertrag beachten und dem Kunden eine angemessene Frist für eine Stellungnahme einräumen.
Fazit
Ein Maklervertrag ist eine wichtige Vereinbarung zwischen Makler und Kunde, die die Zusammenarbeit bei der Vermittlung von Immobilien regelt. Dabei sollten die Bedingungen im Vertrag klar geregelt sein, um Missverständnisse zu vermeiden. Wenn Sie einen Maklervertrag abschließen, sollten Sie sich über die Art des Auftrags, die Vermarktungsstrategie, die Provision und die Exklusivität im Klaren sein.