Maklervertrag

 

Ein Mak­ler­ver­trag wird für eine Zu­sam­men­ar­beit zwi­schen Mak­ler und Auf­trag­ge­ber ge­schlos­sen. Was sol­lte so ein Ver­trag beinhalten und was bes­ser nicht?

 

Der Mak­ler­ver­trag dient als recht­li­che Grund­lage für den Ver­kauf einer Im­mo­bi­lie oder der Suche nach einer pas­sen­den Im­mo­bi­lie.

Auch wenn es keine ge­setz­li­chen Form­vor­schrif­ten gibt, ist es rat­sam, einen schrift­li­chen Ver­trag ab­zu­schlie­ßen. Be­stim­mte Fak­to­ren wie die Lauf­zeit, der An­ge­bots­preis oder der Leis­tungs­um­fang sind Be­stand­teil der Ver­ein­bar­ung.

Maklers

Wer sind die Ver­trags­par­tei­en?

Ein Mak­ler­ver­trag ist ein Ver­trag der zwi­schen dem Auf­trag­geber, ent­weder einem Im­mo­bi­li­en­eigen­tümer oder einem kauf­wil­ligen Kli­en­ten und ei­nem Im­mo­bi­li­en­mak­ler. Für eine genaue Ge­stal­tung des Ver­trages gibt es keine festen gesetz­li­chen Vor­schrif­ten und des­halb liegt diese dem Klien­ten und dem Mak­ler frei. Des­halb ist es sehr wich­tig, dass der Mak­ler sich mit den Be­son­der­hei­ten eines Mak­ler­ver­tra­ges gut aus­kennt.

Wie wird ein Maklervertrag geschlossen?

Für die Ab­schlie­ßung eines Mak­ler­ver­tra­ges gibt es mehrere Wege. Einer davon ist eine mün­dli­che Ab­spra­che zwi­schen dem Auf­trag­geber und dem Mak­ler. Es ist aber vor­teil­haf­ter als Ei­gen­tü­mer im­mer die schrift­li­che Form zu nehmen, denn im Falle von Un­klar­hei­ten und Aus­ein­ander­setz­ungen (z.B. juristisch) ste­hen Sie im­mer auf der si­che­ren Seite.

Eine Mak­ler­cour­tage im Exposé ist eine “still­schwei­gen­de Zu­stim­mung durch schlüs­si­ges Han­deln“ die die An­sprü­che gegen­über dem In­te­re­ssen­ten erklä­ren. Auch Mak­ler möch­ten auf der si­che­ren Sei­te ste­hen und las­sen sich des­halb in der Pra­xis von In­te­re­ssen­ten eine Pro­vi­si­ons­ver­ein­ba­rung er­stel­len.

Welche verschiedenen Vertragsarten gibt es?

Es kann ein ein­fa­cher Auf­trag, ein ein­fa­cher Allein­auf­trag und ein qua­li­fi­zier­ter Allein­auf­trag ab­ge­schlos­sen werden. Es kön­nen also drei ver­schie­de­ne For­men von Ver­trä­gen er­stellt wer­den. Je nach Ver­trag können Rech­te und Pflich­ten von bei­den Sei­ten vari­ieren.

Einfacher Maklerauftrag

Wenn Sie ei­nen Mak­ler mit dem Ver­kauf ihrer Im­mo­bi­lie be­auf­tra­gen, gleich­zeit­ig aber auch ande­ren Mak­ler diesen Auf­trag ge­ben und sogar sel­ber tätig wer­den, dann liegt ein ein­fach­er Ver­trag vor.

Ei­nen Pro­vi­si­ons­an­spruch be­kommt nur der Mak­ler, der die Im­mo­bi­lie am Ende ver­kauft. Viele Mak­ler lehnen aber ei­nen ein­fach­en Mak­ler­ver­trag ab, weil sie dann nicht die Ein­zigen sind die mit dem Auf­trag einer Im­mo­bi­lie be­auf­tragt wer­den. Denn auch wenn sie sich bemühen die Im­mo­bi­lie zu ver­kaufen, aber ein an­de­rer Mak­ler am Ende die Im­mo­bi­lie ver­kauft, dann gehen sie leer aus. Dazu kommt noch, dass nicht nur wei­tere Mak­ler die Im­mo­bi­lie ver­su­chen zu ver­kau­fen, sondern auch der Ver­käu­fer selbst aktiv wer­den kann.

Der ein­fache Mak­ler­ver­trag bringt jedoch nicht nur Nach­teile für den Mak­ler mit, sondern auch für den Im­mo­bi­li­en­eigen­tümern selbst. Zwar hat der Mak­ler die Er­laub­nis, die Im­mo­bi­lie zu ver­markt­en, wel­chen Auf­wand er dafür aber be­treibt, ist ganz al­lein ihm über­las­sen. Also ist er nicht ver­pflich­tet die Im­mo­bi­lie zu ver­mark­ten. Auch kann es un­seriös rüber­kommen, vor allem vor Kauf­in­te­re­ssen­ten, wenn gleich mehrere Mak­ler gleich­zeitig ver­suchen die Im­mo­bi­lie zu ver­kau­fen.

Der Vorteil: Bei diesem Ver­trag ha­ben sie so gut wie alle Rech­te auf Ihrer Sei­te.

Der Nachteil: Sie kön­nen bei dem Makler keine Pflich­ten ein­fordern.

Wenn man auch nach der Ab­schlie­ßung eines ein­fach­en Mak­ler­ver­tra­ges kei­nen Er­folg er­zielt, kann man die­sen Ver­trag jeder­zeit kün­di­gen und an­schlie­ßend ei­nen ande­ren seriösen Mak­ler mit dem Auf­trag be­auf­tragen.

Makleralleinauftrag

Bei einem Allein­ver­trag kön­nen Sie, wie der Name schon sagt, nur einen ein­zigen Mak­ler mit dem Ver­kauf Ihrer Im­mo­bi­lie be­auf­tra­gen. Hier muss der Mak­ler, anders als im ein­fach­en Mak­ler­ver­trag, zu ihren Wün­schen ar­beit­en und eine gute Ver­markt­ung an­stre­ben. Für Sie ergibt sich aus dem Allein­auf­trag ein Vor­teil:

Die Zu­sam­men­ar­beit mit wei­teren Mak­lern ist bei dieser Vor­gehens­wei­se zwar aus­ge­schlos­sen, den­noch pro­fi­ti­eren Sie als Ver­käu­fer von der Mög­lich­keit, selbst nach po­te­ntiel­len Käu­fern su­chen zu kön­nen.

Wenn Sie selbst einen Käu­fer fin­den, dann fällt kei­ne Mak­ler­pro­vi­sion für Ihre Käu­fer an. Um den Ver­kauf zu be­schleu­ni­gen ist es emp­fehl­en­swert, den Ver­trag auf nur 6 Monate zu be­fri­sten, dann erhält der Mak­ler seine Pro­vi­sion nur, wenn er wäh­rend der Ver­trags­lauf­zeit einen Käu­fer fin­det. Hier ist es nicht mög­lich dass ein ande­rer Mak­ler die Im­mo­bi­lie ver­kauft und des­halb in­ve­sti­ert er mehr Zeit in den Auf­trag um die Pro­vi­si­on be­ans­pru­chen zu kön­nen..

Qualifizierter Makleralleinauftrag

Bei einem qua­li­fi­zier­ten Allein­auf­trag darf sich nur der Mak­ler an dem Ver­kauf Ihrer Im­mo­bi­lie be­tei­li­gen. Wenn sich Leu­te, wie z.B. Freun­de oder Bekann­te, an Sie wen­den soll­ten, weil Sie an der Im­mo­bi­lie in­te­re­ssiert sind, dann sind Sie dazu ver­pflich­tet diese an Ihren be­auf­trag­ten Mak­ler zu ver­wei­sen. Wenn Sie dies nicht ein­hal­ten soll­ten, dann ist es dem Mak­ler er­laubt eine Scha­den­er­satz­for­de­rung an Sie zu stel­len, aller­dings nur, wenn diese Op­ti­on in dem Mak­ler­ver­trag be­in­hal­tet ist.

Die mei­sten seriösen Mak­ler ak­zep­ti­eren nur ei­nen qua­li­fi­zier­ten Mak­ler­allein­auf­trag, weil die Chan­ce, dass sie am Ende die Pro­vi­si­on er­hal­ten höher ist, des­halb ver­su­chen sie die Im­mo­bi­lie gut zu ver­mark­ten. Für Sie gibt es aber auch einen Vor­teil: Durch das rie­si­ge En­ga­ge­ment des Mak­lers, kann die Im­mo­bi­lie zu ei­nem viel höherem Preis ver­kauft wer­den und er kann die bes­ten Käu­fer für Sie fin­den, weil er dann nicht mehr im Ren­nen gegen sei­ne Kon­kur­renz ist, sondern al­les ganz in Ruhe tun kann.

Was der professionelle Maklervertrag enthalten sollte?

Ein Mak­ler­ver­trag sollte fol­gen­de An­ga­ben und Ver­ein­bar­ung ent­hal­ten:

  • die Ver­trags­par­tei­en, der Ver­trags­gegen­stand, Kün­di­gungs­frist und Laufzeit des Ver­tra­ges
  • An­gabe zum An­ge­bots­preis und zur Im­mo­bi­lie
  • Voll­macht für Ämter und Behörde und Lei­stungs­um­fang des Mak­lers
  • Wer die Pro­vi­si­on zahlt, wann sie an­fällt und vor al­lem wie hoch sie ist

Miss­ver­ständnisse und Un­klar­hei­ten las­sen sich früh­zeitig be­he­ben wenn der Ver­trag or­dent­lich und aus­führ­lich aus­ge­ar­bei­tet wur­de.

Maklervertrag kündigen oder widerrufen?

Wenn ein Ver­trag als Fern­ab­satz­ver­trag ab­ge­schlos­sen wur­de, kön­nen sie den Ver­trag jeder­zeit kün­di­gen, denn dann be­steht ein Wi­der­rufs­recht.

  • Wenn der Mak­ler seine Pflich­ten nicht ernst genom­men hat oder sich nicht an die Ver­ein­barun­gen hält, dann steht Ihnen ein außer­ordent­li­ches Kün­di­gungs­recht zu.  Es muss aber ein Grund vor­li­egen, den sie be­wei­sen kön­nen.
  • Wenn der Ver­trag zeit­lich be­fris­tet ist, dann kön­nen Sie ihn nur am Ende der Frist kün­di­gen. Die Frist­zeit ist jedoch in­di­vi­du­ell ver­handel­bar.
  • Es muss kein Grund vor­li­egen, bei der Kün­di­gung eines un­be­fri­ste­ten Ver­trages, den kön­nen sie ein­fach jederzeit kün­di­gen.

Wenn ein Ver­trag als Fern­ab­satz­ver­trag ab­ge­schlos­sen wur­de, kön­nen sie den Ver­trag jederzeit kün­digen, denn dann besteht ein Wi­der­rufs­recht.

Nor­ma­ler­wei­se beträgt die Wi­der­rufs­frist 14 Tage nach dem Ver­trags­ab­schluss und 12 Monate, wenn der Mak­ler jedoch nur teil­weise oder fehler­haft über das Wi­der­rufs­recht auf­ge­klärt hat (§356 Abs. 3 BGB).

  • Kündigung innerhalb der Widerrufsfrist: Der Mak­ler hat keinen An­spruch mehr auf eine Auf­wands­ent­schä­di­gung und Pro­vi­si­onen, wenn sie den Ver­trag inner­halb der Wi­der­rufs­frist kün­digen.
  • Zu­stim­mung auf Ver­zicht des Wi­der­rufs­recht und Wert­er­satz: Es gibt kei­nen voll­ständ­igen Ver­zicht auf das Wi­der­rufs­recht.  Es ist dem Kli­en­ten aber er­laubt, dem Mak­ler den Auf­trag zu ge­ben, schon inner­halb der 14-tägigen Wider­rufs­frist mit seiner Tätig­keit zu be­gin­nen. Diese Er­klä­rung soll schrift­lich fest­ge­hal­ten werden und gibt dem Mak­ler das Recht auf Wert­er­satz für sei­ne Lei­stun­gen (von einer Auf­wands­ent­schä­di­gung bis hin zur vollen Cour­tage), wenn Sie den Mak­ler­auf­trag inner­halb der Frist doch noch wi­der­rufen sol­lten.


Bestehen die finanziellen An­sprü­che des Mak­lers nach der Ver­trags­kün­di­gung?

Der Im­mo­bi­li­en­mak­ler kann ein Scha­den­er­satz nach der Kün­di­gung eines Mak­ler­ver­trages for­dern, aber nur wenn er schon tat­säch­liche Lei­stun­gen er­bracht hat. Dies kann von einer Auf­wands­ent­schä­di­gung bis hin zur vollen Pro­vi­si­on rei­chen. Die­se kann er aber nur gel­tend ma­chen, wenn er den Er­folg sei­ner Ver­mitt­lun­gen be­wei­sen kann.

  • Aufwendungsersatz: Nur Aus­ga­ben, die tat­säch­lich ge­tä­tigt wur­den wie Wer­be­ma­te­ri­alien, In­se­ra­te, Te­le­fo­nat usw. wer­den von ei­ner Auf­wands­ent­schä­di­gung um­fasst.  Eine genaue An­gabe des Be­tra­ges einer Auf­wands­ent­schä­di­gung ist da­her nicht genau zu nen­nen. Um die­se Auf­wands­ent­schä­di­gung über­haupt gel­tend zu ma­chen, muss der Auf­wen­dungs­er­satz aus­drück­lich im Mak­ler­ver­trag ver­ein­bart wor­den sein.
  • Pro­vi­si­ons­an­spruch trotz Ver­trags­kün­di­gung: An­spruch auf eine Cour­tage trotz Kün­di­gung hat der Mak­ler wenn die Im­mo­bi­lie über einen kon­kur­rie­ren­den Mak­ler ver­kauft wur­de, ob­wohl es sich um einen Allein­auf­trag han­delt oder wenn die zu ver­kauf­ende Im­mo­bi­lie vom Kli­en­ten sel­ber ver­kauft wur­de, ob­wohl es sich bei dem Ver­trag um einen qua­li­fi­zier­ten Allein­auf­trag han­delt.  Es gibt auch Aus­nahmen, siehe hier­für ,,un­zu­läss­ige Klau­seln“. An­spruch auf eine Auf­wands­ent­schä­di­gung hat der Mak­ler auch bei ei­nem Vor­kennt­nis­ein­wand, den Sie und Ihr Käu­fer nicht nach­weisen kön­nen, dass der Käu­fer be­reits Vor­kennt­nis­se über Ihr Haus­ver­kauf hat­te und das nicht von dem Mak­ler selbst er­fah­ren hat.
  • Pro­vi­si­ons­an­spruch nach Ver­trags­kün­di­gung (Bindung): Man kann durch die Kün­digung ei­nes Mak­ler­ver­trages die dem Mak­ler recht­mäßig zu­stehen­de Cour­tage nicht um­gehen. Dafür sorgt eine Bin­dung von Kauf­in­te­ress­enten an den Mak­ler. 4-12 Monate, je nach Ein­zel­fall, ist dies über das Ver­trags­ende hinaus wirk­sam. Wenn der Auf­trag­geber inner­halb dieses Zeit­raums seine Im­mo­bi­lie ver­kaufen sol­lte, an den Käu­fer den er über den Mak­ler ken­nen­ge­lernt hat, hat die­ser, der Mak­ler, weiter­hin einen An­spruch auf seine Cour­tage.

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