Gewerbeimmobilie verkaufen

Was ist eine gewerbliche Immobilie?

Die Be­stim­mung, ob ei­ne Im­mo­bi­lie ge­werb­lich ist oder nicht, hängt da­von ab, ob sie voll­stän­dig oder teil­wei­se für pri­va­te Zwe­cke ge­nutzt wird. Ei­ne ge­werb­li­che Im­mo­bi­lie wird haupt­säch­lich für ge­werb­li­che, selbst­stän­di­ge oder frei­be­ruf­li­che Tä­tig­kei­ten ge­nutzt. Die Nut­zung von Ge­bäu­den für öf­fent­li­che Zwe­cke, wie Be­hör­den oder öf­fent­li­che Un­ter­neh­men, gilt eben­falls als ge­werb­lich.

Das Be­wer­tungs­ge­setz und die Nut­zung von Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en

Laut § 181 Abs. 6 des Be­wer­tungs­ge­set­zes (BewG) gel­ten Grund­stü­cke als ge­werb­lich, wenn sie zu mehr als 80 Pro­zent für be­trieb­li­che oder öf­fent­li­che Zwe­cke ge­nutzt wer­den und nicht Teil­ei­gen­tum sind. Die Be­rech­nung er­folgt an­hand des Ver­hält­nis­ses zwi­schen Wohn- und Nutz­flä­che. Teil­ei­gen­tum wird eben­falls als ge­werb­li­che Nut­zung an­ge­se­hen.

Un­ter­schied­li­che Ty­pen von Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en

Be­vor Sie Ih­re Ge­wer­be­im­mo­bi­lie ver­kau­fen, ist es wich­tig zu wis­sen, um wel­che Art von Ge­wer­be­im­mo­bi­lie es sich han­delt. Nur so kön­nen Sie Ih­re Ziel­grup­pe iden­ti­fi­zie­ren, die sich spe­zi­ell für Ih­re Art von Ge­wer­be in­ter­es­siert.

Art der Ge­wer­be­im­mo­bi­lie:

Es gibt viel­fäl­ti­ge Ar­ten von Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en. Zahl­rei­che ge­werb­li­che Flä­chen wer­den als

• La­den­lo­ka­le
• Arzt­pra­xen
• Bü­ro­räu­me
• Re­stau­rants
• Ho­tels
• In­dus­trie­ge­bäu­de
• La­ger­hal­le
• Ge­wer­be­park

ge­nutzt. Im Ge­gen­satz zu ei­ner Wohn­im­mo­bi­lie ist die Nutz­bar­keit ei­ner Ge­wer­be­im­mo­bi­lie in der Re­gel auf ei­nen be­stimm­ten Zweck be­schränkt. Da­mit wird der po­ten­ti­el­le Mie­ter oder Kä­fer­kreis ei­nes Ge­wer­be­ob­jek­tes deut­lich ein­ge­schränkt. Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en wer­den üb­li­cher­wei­se nicht vom Ei­gen­tü­mer selbst ge­nutzt son­dern ver­mie­tet, so dass die mög­li­che Ver­wen­dung bei der Ver­mie­tung ei­ne we­sent­li­che Rol­le spielt. Dar­über hin­aus hat die La­ge ei­nen ent­schei­den­den Ein­fluss auf die Ver­miet­bar­keit oder ei­nen Ver­kauf der Im­mo­bi­lie. Der Ver­kaufs­preis ei­ner Ge­wer­be­im­mo­bi­lie hängt nicht nur von der Art des Ge­wer­bes ab, son­dern auch von der je­wei­li­gen Markt­si­tua­ti­on.

Markt­si­tua­ti­on:

• Stei­gen­de Nach­fra­ge
• Kon­stan­te Nach­fra­ge
• Ho­he Kon­kur­renz
• Nied­ri­ge Nach­fra­ge, aber ge­rin­ges An­ge­bot
• Viel­ver­spre­chen­der Markt

Als Im­mo­bi­li­en­ver­käu­fer soll­ten Sie sich vor dem Ver­kauf Ih­rer Ge­wer­be­im­mo­bi­lie über die Art des Ge­wer­bes im Kla­ren sein und auch die je­wei­li­ge Markt­si­tua­ti­on be­rück­sich­ti­gen. Nur so kön­nen Sie Ih­re Ziel­grup­pe fin­den und ei­nen an­ge­mes­se­nen Ver­kaufs­preis er­zie­len. Ei­ne pro­fes­sio­nel­le Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung un­ter der Un­ter­stüt­zung von ei­nem pro­fes­sio­nel­len Im­mo­bi­li­en­mak­ler emp­fiehlt sich, um den Wert der Im­mo­bi­lie rea­lis­tisch ein­schät­zen zu kön­nen.

Gewerbeimmobilien erfolgreich verkaufen - Tipps vom Experten

Wenn Sie ei­ne Ge­wer­be­im­mo­bi­lie als Ka­pi­tal­an­la­ge be­sit­zen und sich da­zu ent­schie­den ha­ben, die­se zu ver­kau­fen, soll­ten Sie ei­ni­ges be­ach­ten. Ei­ne er­folg­rei­che Ver­kaufs­ab­wick­lung er­for­dert ei­ne um­fang­rei­che Vor­be­rei­tung, um den best­mög­li­chen Preis zu er­zie­len. Im Fol­gen­den er­klä­ren wir Ih­nen die not­wen­di­gen Schrit­te und ge­ben wert­vol­le Tipps, wie Sie Ih­re Ge­wer­be­im­mo­bi­lie er­folg­reich ver­kau­fen kön­nen.

Schritt 1: Durch­füh­rung ei­ner Markt- und Teil­markt­ana­ly­se

Be­vor Sie Ih­re Ge­wer­be­im­mo­bi­lie ver­kau­fen, soll­ten Sie ei­ne um­fang­rei­che Markt- und Teil­markt­ana­ly­se durch­füh­ren. Sie soll­ten her­aus­fin­den, zu wel­chem Teil­markt Ih­re Im­mo­bi­lie ge­hört und wel­che Prei­se und In­ter­es­sen­ten es in die­sem Markt gibt. Zur Markt­ana­ly­se ge­hört auch das Er­fas­sen des Markt­vo­lu­mens und der Markt­ent­wick­lung zu ei­nem be­stimm­ten Zeit­punkt.

Schritt 2: Fest­le­gung des rich­ti­gen Kauf­prei­ses

Bei der Fest­le­gung des Kauf­prei­ses müs­sen Sie das An­ge­bot-Nach­fra­ge-Ver­hält­nis be­rück­sich­ti­gen. Sie möch­ten na­tür­lich den best­mög­li­chen Preis er­zie­len, aber wenn Sie Ih­re Ge­wer­be­im­mo­bi­lie zu nied­rig an­bie­ten, ver­kau­fen Sie sie un­ter Wert. Ein zu ho­her An­ge­bots­preis schreckt hin­ge­gen po­ten­zi­el­le In­ter­es­sen­ten ab. Hier kön­nen Ge­wer­be­mak­ler Ih­nen hel­fen, in­dem sie ei­ne rea­lis­ti­sche Kauf­preis­er­mitt­lung durch­füh­ren und öko­no­mi­sche und un­ter­neh­me­ri­sche As­pek­te be­rück­sich­ti­gen.

Schritt 3: Be­reit­hal­tung der er­for­der­li­chen Un­ter­la­gen und Ver­trä­ge

Für ei­nen er­folg­rei­chen und zeit­na­hen Ver­kauf Ih­rer Ge­wer­be­im­mo­bi­lie müs­sen Sie die voll­stän­di­gen Un­ter­la­gen bei Ver­kaufs­ge­sprä­chen vor­le­gen. Die meis­ten Un­ter­la­gen kön­nen Sie beim Bau­ord­nungs­amt be­zie­hen. Hier­zu ge­hö­ren un­ter an­de­rem ein ak­tu­el­ler Grund­buch­aus­zug, ein ge­neh­mig­ter Be­bau­ungs­plan, ein Flur­kar­ten­aus­zug/La­ge­plan, Bau­plä­ne im Maß­stab 1:100 (bes­ser: de­tail­lier­te­re Werk­plä­ne in 1:50), Be­rech­nun­gen der Nutz­flä­chen und Ku­ba­tur, der Aus­zug aus dem Bau­las­ten­ver­zeich­nis, Bau­be­schrei­bun­gen, In­stand­hal­tungs- und Sa­nie­rungs­nach­wei­se, Be­triebs­kos­ten­auf­stel­lung, Miet-/Pacht­ver­trä­ge und Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nun­gen der letz­ten drei Jah­re so­wie der En­er­gie­aus­weis.

Wie wird der Wert einer Gewerbeimmobilie ermittelt?

Der Ver­kaufs­er­folg einer Ge­wer­be­im­mo­bi­lie hängt von der Fest­setz­ung des rich­ti­gen Werts ab. Ist der Kau­fpreis zu ge­ring, er­zi­elen Sie zwar einen schne­llen Ver­kaufs­er­folg, ha­ben aber unter Wert ver­kauft und müs­sen mit fi­nan­ziellen Ein­bußen rech­nen. Ein zu hoher Ver­kaufs­preis schreckt po­ten­ti­elle Käu­fer ab und sorgt dafür, dass das Ob­jekt zu lange auf dem Markt an­ge­bo­ten wird.

Als Laie sol­lten Sie die Be­wer­tung einer Ge­wer­be­im­mo­bi­lie ei­nem kom­pe­ten­ten Im­mo­bi­li­en­ex­per­ten über­las­sen. Üblicher­wei­se geht es beim Ver­kauf eines ge­werb­lich ge­nutz­ten Ob­jekts um hohe Sum­men, so dass die meis­ten Ver­käu­fer ohne­hin auf die Zu­sam­men­ar­beit mit ei­nem Mak­ler set­zen. Der Fach­mann über­nimmt um­fang­rei­che und zeit­auf­wänd­ige Auf­ga­ben rund um den Ver­kauf der Ge­wer­be­im­mo­bi­lie.

Makler-Lotse.de fin­det ge­prüf­te Mak­ler aus Ihrer Re­gi­on, die zu Ihnen und Ihrer Im­mo­bi­lie pas­sen. Um den besten Fach­mann für Ihr Projekt zu emp­feh­len, durch­leuch­tet Makler-Lotse.de den gesamten Im­mo­bi­li­en­markt.

Vor­tei­le von ver­mie­te­ten Ob­jek­ten

Ver­mie­te­te Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en ver­kau­fen sich in der Re­gel bes­se­re und auch zu hö­he­re Prei­sen als leer­ste­hen­de Ob­jek­te. Ein ver­mie­te­tes Ob­jekt mi­ni­miert das Ri­si­ko für den Käu­fer, da er weiß, mit wel­chen Miet­ein­nah­men er in den nächs­ten Jah­ren rech­nen kann und wie hoch das Ri­si­ko bei ei­nem Zah­lungs­aus­fall ist. Ei­ne Aus­nah­me be­steht, wenn der Käu­fer die Im­mo­bi­lie selbst nut­zen möch­te. In die­sem Fall er­zie­len auch nicht ver­mie­te­te Ob­jek­te ho­he Ver­kaufs­prei­se. In den meis­ten Fäl­len mie­ten sich Un­ter­neh­mer aber lie­ber ein, als selbst zum Ei­gen­tü­mer zu wer­den.

Ein wei­te­rer Vor­teil von ver­mie­te­ten Ob­jek­ten ist, dass der Käu­fer di­rekt nach dem Kauf Miet­ein­nah­men ge­ne­rie­ren kann, was bei leer­ste­hen­den Ob­jek­ten nicht der Fall ist. Zu­dem kann der Käu­fer bei ver­mie­te­ten Ob­jek­ten oft auf ei­nen be­reits be­ste­hen­den Miet­ver­trag zu­rück­grei­fen und muss kei­nen neu­en Ver­trag ab­schlie­ßen, was Zeit und Kos­ten spart. Auch die Ver­wal­tung des Ob­jekts fällt bei ver­mie­te­ten Ob­jek­ten oft ein­fa­cher aus, da be­reits ein Mie­ter vor­han­den ist und sich der Käu­fer nicht um die Su­che nach ei­nem ge­eig­ne­ten Mie­ter küm­mern muss. Al­ler­dings ist bei ver­mie­te­ten Ob­jek­ten auch zu be­ach­ten, dass der Käu­fer für die Ein­hal­tung des Miet­ver­trags und für die Durch­set­zung von An­sprü­chen ge­gen­über dem Mie­ter ver­ant­wort­lich ist.

Vor­tei­le ei­ner Im­mo­bi­li­en­ver­mark­tung durch ei­nen Ge­wer­be­mak­ler

Ein er­fah­re­ner Ge­wer­be­mak­ler kann Ih­nen da­bei hel­fen, Ih­re Ge­wer­be­im­mo­bi­lie er­folg­reich zu ver­kau­fen. Durch sei­ne Ex­per­ti­se und Markt­kennt­nis ist er in der La­ge, den op­ti­ma­len Ver­kaufs­preis zu er­mit­teln und das Ob­jekt ge­zielt zu be­wer­ben. Au­ßer­dem kann er Ih­nen bei der Zu­sam­men­stel­lung der er­for­der­li­chen Un­ter­la­gen und Ver­trä­ge be­hilf­lich sein und da­für sor­gen, dass al­le recht­li­chen Vor­schrif­ten und ge­setz­li­chen Be­stim­mun­gen ein­ge­hal­ten wer­den. Dar­über hin­aus ver­fügt ein Ge­wer­be­mak­ler in der Re­gel über ein brei­tes Netz­werk an po­ten­zi­el­len Käu­fern und In­ves­to­ren, die er ge­zielt an­spre­chen kann. Auf die­se Wei­se kann er da­für sor­gen, dass Ihr Ob­jekt schnell und un­kom­pli­ziert ver­kauft wird.

Gibt es steuerliche Besonderheiten beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie?

Im Un­ter­schied zum Ver­kauf ei­nes pri­vat ge­nutz­ten Ob­jek­tes gibt es in steu­er­li­cher Hin­sicht beim Ver­kauf ei­ner Ge­wer­be­im­mo­bi­lie ei­ni­ges zu be­ach­ten: In der Re­gel wer­den bei ei­nem Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en­ge­schäft Ein­kom­men- und Ge­wer­be­steu­er fäl­lig. So­fern der Ei­gen­tü­mer die Im­mo­bi­lie nicht selbst nutzt und in­ner­halb ei­ner Frist von zehn Jah­ren ab Kauf­da­tum wie­der ver­äu­ßert, be­steht Ein­kom­men­steu­er­pflicht. Han­delt es sich um ei­ne Im­mo­bi­lie, die zum Be­triebs­ver­mö­gen ge­hört, gilt die Spe­ku­la­ti­ons­frist von zehn Jah­ren nicht. Das Ge­schäft un­ter­liegt zu je­dem Zeit­punkt der Steu­er­pflicht. Ei­nen Ei­gen­tü­mer, der in­ner­halb von fünf Jah­ren mehr als drei Im­mo­bi­lien ver­äuß­ert, stuft das Fi­nanz­amt als Ge­wer­be­trei­ben­den ein. Hier han­delt es sich bei je­dem Ver­kauf um ei­nen ge­wer­be­steu­er­pflicht­igen Grund­stücks­han­del.

Fazit

Der Ver­kauf ei­ner Ge­wer­be­im­mo­bi­lie er­for­dert ei­ne sorg­fäl­ti­ge Vor­be­rei­tung und Pla­nung. Ei­ne um­fang­rei­che Markt- und Teil­markt­ana­ly­se, die Er­mitt­lung des op­ti­ma­len Ver­kaufs­prei­ses so­wie die Zu­sam­men­stel­lung der er­for­der­li­chen Un­ter­la­gen und Ver­trä­ge sind nur ei­ni­ge der Schrit­te, die hier­bei zu be­ach­ten sind. Ein er­fah­re­ner Ge­wer­be­mak­ler kann Ih­nen da­bei hel­fen, die­se Auf­ga­ben er­folg­reich zu be­wäl­ti­gen und das best­mög­li­che Er­geb­nis für Sie zu er­zie­len.